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[파산법] 파산 후 주택 구입

파산해도 집을 살 수 있다. 아직도 많은 이들이 파산하면 집 구입은 커녕 은행거래도 못 하고 아무런 경제활동을 못 한다고 오해한다. ‘파산’에 꼭 따라다니는 단어, ‘10년’이 더해져서 ‘파산하면 10년 동안 아무것도 못한다'는 괴담이 떠도는데 이는 절대 사실이 아니다. 물론 돈이 없어서 파산한 사람이 파산 후 얼마 지나지 않아 집을 구입하는 경우는 극히 드물다. 하지만 파산 후 2~3년 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 어느 정도 크레딧 점수를 회복하면 얼마든지 집 구입이 가능하다.   챕터7 파산 후 2년, 챕터13은 1년 후 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보증하는 FHA Loan을 받을 자격이 된다. 일반 은행의 모기지 융자(Conventional Loan)는 파산 후 최소 4년이 지나야 받을 수 있다. 이는 파산 후 2~4년이란 시간만 지난다고 융자를 받을 수 있는 게 아니라 그 기간 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 소득증명을 위한 세금보고를 한 사람에게 적용된다. 물론 파산 후 가족이나 지인의 도움으로 현금으로 집을 구입하는 경우 크레딧 점수나 2년~4년이라는 기간에 구애받지 않는다.   연방주택국이 보증하는 FHA  융자는 정부보험 프로그램의 모기지 론이다. 연방주택국은 돈을 빌려주는 기관이 아니지만, FHA에서 보장하는 은행들을 통해 모기지 프로그램을 운영하고 있다. FHA 융자는 현재 전체 모기지 대출의 25%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다. 부동산 경기가 좋아 다운페이가 없어도 모기지론이 나왔던 때에는 FHA 론에 대한 관심이 적었지만 높은 다운페이를 마련하기 힘든 사람이나 파산신청자에게 3.5 퍼센트만 다운해도 집을 살 수 있으므로 인기가 높다.     FHA 융자 승인을 위해 대부분 은행은 최소 620점 이상 크레딧 점수를 요구하고 500점 이하인 경우 10% 다운페이를 요구한다. 2024년 3월 기준 미국 평균 크레딧점수가 대략 705점인 것을 감안하면 FHA 융자는 크레딧 점수의 장벽이 낮고 수입에 대한 일정한 기준보다는 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 지 여부를 주로 심사한다.     따라서 파산 후 경제 활동을 세금보고로 증명할 수 있고 크레딧을 꾸준히 쌓았다면 2년 후에는 3.5% 다운페이와 FHA 융자로 집을 구입할 수 있다. 또는 파산 후 4년 동안 크레딧을 잘 쌓았고 10% 이상의 다운페이를 할 수 있다면 일반 모기지 융자를 얻어 집 구입도 가능하다. 따라서 파산 후에는 10년 동안 크레딧도 못 쌓고 경제 활동도 못 하고 집도 못 사고 그야말로 ‘아무것도 못한다’는 말은 절대 사실이 아니다.     간혹 주변에서 파산 후 얼마 안 돼 집 사고 차 산다며 파산하기 전 돈을 숨겨놓고 파산했다고 비난하는 경우가 있는데 이는 파산법을 모르고 하는 소리다. 파산 전 재산을 숨기거나 가족 또는 지인에게 주는 행위는 파산 사기에 해당돼 빚 탕감은커녕 형사법 처벌 대상이다.     파산 후 꾸준히 크레딧을 쌓은 사람은 본인의 노력으로 얼마든지 차도 구입하고 집도 구입할 수 있다. 이게 미국의 파산법이다.   ▶문의:(213)283-9757 켈리 장 변호사파산법 파산 주택 파산 사기 주택 구입 크레딧 점수

2024-07-09

[부동산 투자] 주택 렌트 테넌트의 크레딧점수

집주인으로서 렌트를 줄 때 가장 중요한 부분은 테넌트를 잘 골라야 한다. 집을 잘 관리하는 것도 중요하지만, 무엇보다도 매달 렌트비를 잘 내는 테넌트를 고르는 것이 가장 중요하겠다. 이때 제일 먼저 살펴봐야 하는 것이 테넌트의 크레딧 점수이다.     우선 테넌트로부터 렌트신청서(Rental or Lease Application)를 작성하게 한다. 이 신청서는 가주 정부에서 승인한 ZIPFORM 신청서를 사용하면 된다. 테넌트의 가족 구성원의 이름, 렌트비, 이사일, 애완동물 여부, 현재 주소지와 직장, 월 소득 및 은행 잔고 등 테넌트의 정보를 기재하게 되어 있다. 이를 바탕으로 테넌트의 크레딧 리포트를 청구하여 열람할 권리가 있다. 최근 온라인으로 본인의 크레딧 리포트를 무료로 바로 받아볼 수 있어서 본인 스스로 출력하게 해서 받는 것도 좋다.   일반적으로 크레딧 점수가 620점 이하이면 우선 보류 대상으로 보고, 620점부터 700점까지이면 일단 고려 대상으로 인정한다. 700점 이상이면 테넌트로서 합격으로 봐도 무방하다. 크레딧 점수가 좋으면 그 크레딧 점수 유지를 위해 매달 렌트를 제때에 낼 것은 당연하다고 봐도 괜찮다. 700점 이하일 경우 무조건 거절할 것이 아니라 왜 크레딧 점수가 낮은지 한번 살펴볼 필요가 있다. 채무가 불현듯 발생해 지불하지 못했는데, 이미 콜렉션 업체로 넘어가서 자신의 크레딧 히스토리에 기록되어 있다면 평소 본인의 정상점수보다 무려 100점 이상의 점수가 떨어져 있을 수도 있다.   크레딧카드 혹은 오토론 페이먼트 등을 계속 연체하면서 내지 않거나 한두 달 늦게 지불한 경우, 연체 페이먼트가 3~4회를 넘어가면 대부분 600점 이하로 떨어진다. 그러면 왜 그렇게 페이먼트를 연체하였는지, 그렇게 될 수밖에 없는 이유가 반드시 있었는지, 지금 현재는 그러한 이유가 모두 해결되었는지, 향후 또 다른 연체를 하지 않을 수 있는지 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요하겠다.     테넌트의 다른 모든 요소도 살펴봐야 한다. 가족구성원, 애완동물 여부, 직장, 월급 등이 모두 바람직한 테넌트인데 오직 크레딧 점수만이 어떠한 문제로 인해 낮은 경우가 있다. 위 여러 방법으로 테넌트의 크레딧 점수를 다시 한번 살펴본 후, 차후의 연체에 대비하여 보증금(Security Deposit)을 2개월 치 정도 올려서 계약하는 방안을 같이 사용해도 좋다.   크레딧 관리만큼 개인의 경제생활에 중요한 것은 없다. 그러나 예기치 못한 사건·사고, 천재지변 등으로 인하여 크레딧이 무너진 경우가 상당히 많다. 예를 들면 지난 2008년 당시의 금융 사태로 인해 수많은 주택소유주가 모기지 페이먼트를 제때에 하지 못하고 숏세일, 파산 등으로 10~20년 관리한 본인의 크레딧 기록을 일순간에 망쳐버린 사건 등 험한 경우를 많이 보았다. 이런 피치 못할 사정 등을 잘 헤아려 비록 크레딧 점수가 높지 못한 테넌트라 하더라도 전후 사정을 잘 살펴서 테넌트를 선정하면 무리 없이 렌트를 줄 수 있을 것이다.   ▶문의: (661)373-4575  제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 크레딧점수 테넌트 크레딧 점수 주택 렌트 크레딧 리포트

2023-11-15

공동 사용자 되면 크레딧 쉽게 쌓아…고금리 시대, 크레딧 쌓자

미국에서 새로운 생활을 시작한 한인이나 사회초년생 또는 크레딧 점수가 망가졌다면 신용도를 쌓아야 한다.     특히 크레딧 점수는 돈과 같다. 크레딧 점수가 우수하면 자동차와 개인 융자, 주택 담보 대출 이자 등 수만 달러의 혜택을 평생 누릴 수 있기 때문이다.   재정 전문가들이 조언하는 크레딧이 없거나 크레딧 점수를 빨리 올릴 수 있는 방법에 대해 알아봤다.   ▶공동 사용자 활용   크레딧 점수를 가장 쉽고 빠르게 쌓을 수 있는 방법은 가족 혹은 지인 등 기존 카드 사용자의 공동 사용자가 되는 것이다.   공동 사용자는 기존 사용자의 기록을 기반으로 새로운 크레딧 기록을 단기간에 만들 수 있다는 장점이 있다. 또한 기존 카드의 혜택에 따라 공항 라운지 이용 등의 특전도 함께 누릴 수 있다.     매월 정기적으로 카드빚을 갚는다면 본인 점수도 동반 상승한다. 반대로 기존 사용자가 빚을 진 채 갚지 않으면 본인의 점수도 떨어질 수 있으니 신중한 선택이 요구된다. 더욱이 공동 사용자의 무책임한 카드 사용은 가족 및 지인의 크레딧에 악영향을 줄 수 있어서 연체 및 채권추심이 발생하지 않도록 주의해야 한다.   ▶시큐어드카드 사용   크레딧 기록이 나쁘거나 아예 없다면 시큐어드(Secured) 크레딧카드를 사용하는 것도 방법이다.     크레딧 점수와 관계없이 일정 금액을 예치한 뒤 발급받아 일반 크레딧카드처럼 사용할 수 있는 게 바로 시큐어드카드다. 이 카드는 한도, 연체 이자, 리워드 등 일반 신용카드와 기능이 대체로 동일하다. 다만, 연체 시 붙는 연이자율(APR)이 매우 높을 수도 있어서 유의해야 한다. 통상 카드 한도는 200~2500달러 사이. 이 카드를 발급받고 사용한 지 꽤 오래됐고 크레딧 점수가 많이 향상됐다면 일반 카드로 교체할 시기가 된 것이다.   인기 카드 중 하나는 디스커버의 시큐어드 카드는 캐시백, 해외 결제 수수료 면제 등 다양한 혜택을 제공한다. 또한 계좌 개설 후 7개월이 지나면 업체는 사용자의 내역을 자동 검토해 일반 크레딧카드로의 전환 여부도 검토한다. 일반 카드로 전환 시 예금은 사용자에게 돌려준다.   ▶부모 카드에 자녀 추가     일반적인 크레딧 점수 모델은 2~6개월의 크레딧 사용 내역을 토대로 기록된다. 이에 따라 전문가들은 미성년자 자녀를 일찍 부모의 크레딧카드에 추가하는 방법 또한 추천했다. 이 방법을 통해 자녀가 일찍 크레딧 기록을 쌓을 수 있어서 그가 카드 발급을 받을 수 있는 18세가 됐을 때 크레딧 관리가 유리하다고 설명했다. 우훈식 기자크레딧 사용자 일반 크레딧카드로 크레딧 점수 공동 사용자

2023-01-19

가주 평균 크레딧점수 703점으로 급락

가주 지역 주민들의 평균 크레딧점수가 간신히 700점대를 유지한 것으로 조사됐다. 전국 평균도 695점으로 지난해보다 큰 폭으로 하락했다.     금융정보매체 월렛허브는 3대 신용평가사 중 하나인 트랜스유니언(TransUnion) 자료를 바탕으로 50개주 소비자의 평균 크레딧 점수가 전년도 716점에서 21점 하락한 695점을 기록했다고 밝혔다.     이는 300~850점으로 매겨지는 피코(FICO) 점수를 운영하는 밴티지스코어 사의 모델을 삼아 조사한 것으로, 2018년에 처음으로 700점을 넘은 후 4년 연속 증가세를 보이다 올해 다시  하락세로 돌아섰다.     ▶가주는 703점, 미시시피 662점 최하     50개 주 가운데 가장 높은 평균 크레딧 점수를 기록한 곳은 미네소타로 724점에 달했으며, 뉴햄프셔(719점), 버몬트(718점), 매사추세츠(716점) 순으로 높았다. 미네소타는 지난해에도 742점으로 가장 높은 수준을 유지했다.     한인들이 많이 거주하는 주 가운데 가장 높은 곳은 워싱턴으로 714점이었으며, 뉴저지(705점)와 뉴욕(704점), 가주(703점)의 평균 크레딧점수가 700점 이상으로 상위권을 유지했다.〈표 참조〉   가주는 2020년도 716점, 2021년도 721점으로 상승하다 올해 703점으로 급락했다. 코로나19 팬데믹 지원금이 끊기고, 금리인상과 인플레이션으로 소득대비 물가상승률이 높아 크레딧카드 밸런스가 늘어난 것이 하락의 원인이라는 분석이다.       전국적으로 평균 크레딧점수가 가장 낮은 곳은 미시시피로 662점이었고, 루이지애나(668점), 앨라배마(672점), 알칸사스(673점) 순으로 낮았다.       한인들이 많이 거주하는 곳 중 평균 크레딧 점수가 가장 낮은 곳은 텍사스로 674점이었으며, 조지아(675점), 네바다(679점), 애리조나(694점) 등이 뒤를 이었다.     피코의 윌리엄 랜싱 대표는 “물가가 소득을 앞지르고 소비자가 빚을 더 지게 되면서 크레딧점수에 영향을 미쳤다”며 “연말 쇼핑 시즌 이후 더 많은 부채로 추가 하락 가능성이 있다”고 설명했다.     ▶신용점수 850점 받는 방법   FICO 크레딧 점수는 300점에서 850점까지이다. 자동차를 살 때는 720점 이상이면 가장 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있고, 모기지는 760점 이상이면 금융기관으로부터 가장 낮은 이자율을 받을 수 있다.     크레딧을 쌓으려면 이를 구성하는 5가지 요소를 잘 활용해야 한다. 크레딧 점수는 페이먼트 내역(35%), 부채 규모(30%), 크레딧 사용 기간(15%), 다양한 구성(10%), 신규 크레딧 계정과 조회수(10%) 등 5가지 내용을 종합적으로 집계해 산출한다.       CNBC는 크레딧점수를 높이기 위한 방법으로 카드값 페이먼트를 제때 하고 연체를 방지하는 것이 가장 중요하다고 조언했다. 오래된 크레딧 카드를 폐기하지 않고 대출 기간을 길게 가져가는 등 크레딧 사용 기간을 늘리는 것도 효과적이다.     주택 융자, 자동차 할부 대출 등 다양한 형태의 크레딧 계좌를 가질 것과 각종 온라인 프로그램을 통해 크레딧 점수를 무료로 확인하고 리포트 상의 오류를 확인하는 것도 중요하다. 생각보다 리포트 상의 오류가 점수 하락의 원인이 되는 경우가 많기 때문이다.       이외에도 ▶크레딧 한도의 30% 미만 사용하기 ▶일시에 새로운 크레딧카드 신청하지 않기 ▶콜렉션(collection) 피하기 등을 통해 크레딧 점수를 올릴 수 있다.     재정 전문가들은 “소득에 비해 부채 규모가 너무 크거나 크레딧 카드를 너무 많이 신청할 경우 크레딧 점수가 손상될 수 있다”며 지속적인 관리를 주문했다.   양재영 기자크레딧점수 급락 평균 크레딧점수 크레딧카드 밸런스 크레딧 점수

2022-11-30

[부동산 이야기] 슬기로운 내 집 마련 준비

집을 가져 좋은 점은 우선 집을 가졌다는 자존감과 아메리칸 드림 성취감이다. 또한 로컬 정부 재산세나 PMI(Private Mortgage Insurance) 이자 세금에 대한 세금환급도 생각해볼 수 있다. 하지만 특정 지역에서 3년 미만 거주하거나 지역 경제가 불황이거나 실업이 증가하고 있거나 미래 소득이 모기지 및 주택 소유와 관련된 다른 재정적 책임을 이행하기에 충분하지 않은 경우 임대가 더 유리한 옵션일 될 수 있다. 자부심과 성취감에 몰두해 남들이 사니까 나도 사겠다는 방식으로 아무런 준비 없이 내 집을 장만하는 것은 바람직하지 못하다.     따라서 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해서는 현재 소비행태를 점검하고 큰 비용의 지출에 대비해 마구쓰기형의 소비패턴을 바꾸어 구두쇠형의 전환이 요구된다. 다운페이기금이 전혀 준비 안 되었다면 예산대책은 무엇이 있는지 알아보아야 한다.     자신의 재정 상황과 목표를 명확히 확인하고 치밀한 전략을 세워서 내 집 마련에 도전한다면 좋은 결과는 반드시 온다. 아울러, 본인에게 맞는 정부의 내 집 마련 지원책을 적극적으로 활용할 필요가 있겠고 자격조건을 충족시킬 수 있도록 사전에 미리 대비하는 자세가 요구된다. 대개 급하게 일이 진행되다 보면 융자조건을 충족시키는데 어려움을 겪는 경우가 많다. 막연한 기대감과 낙관적인 시각이 아닌 오로지 치밀한 사전준비와 노력으로 좋은 결과를 만들어 낼 수가 있다.     미국생활에서 경제적으로 성공하기 위해서는 좋은 신용은 필수이며 주택장만에 가장 중요한 것 역시 좋은 크레딧이다.  은행이 돈을 빌려줄 때 일정한 기준을 갖고 대출심사를 하게 되는데 최근 조사에 의하면 680점 정도의 FICO를 갖고 주택을 장만했던 주택소유주들이 모기지 페이먼트를 잘하고 있다는 기록에 근거해 Freddie나 Fannie 주택융자를 받기 위한 기본점수가 680 이상을 요구하는 추세다.  따라서 크레딧 점수 향상을 위한 철저한 준비가 요구된다. 크레딧관리를 제대로 하지 못한 채 본인이 받을 수 있는 점수에서 FICO 가 25나 100점 정도 낮게 평가되어 주택융자 시 이자율에서 0.500% 정도의 비싼 이자의 융자로 손해 보는 경우를 막아야겠다.   크레딧관리의 문제 중 빈번히 일어나는 것은 지급보증(co-sign)해준 자녀, 친척, 친지의 자동차, 휴대폰, 학비 융자금, 크레딧카드 등으로 페이먼트를 냈으리라고 믿다가 60, 90일 연체가 발생한 경우로 주택융자에는 치명적 손실을 끼친다. 최근 1년 안에 늦은 기록 역시 융자받을 때 힘들다는 것을 알고 늦은 페이먼트가 없도록 주의해야 할 것이다. 주택구매 전 반드시 크레딧을 점검 및 크레딧 사용처를 3개 이상 확보하고, 경제적 여력이 허용하는 한 최대한 부채액을 줄이는 것이 중요하다. 요즘 크레딧이 엄격해졌고 일정한 점수 없이는 내 집 마련이 불가능하다고 해도 과언이 아니다.     크레딧과 관련된 법들을 이해함으로써 보호받을 수 있는 권리들을 알아둬야겠다. 융자받을 때 처음 조건이 융자서류에 최종 서명하는 마무리 단계에서 높은 수수료와 이자율로 변경하는 수법을 쓰는 경우는 엄격한 크레딧법의 위반이다. 따라서 크레딧 관련 규정 및 권리들을 파악하고 법으로부터 보호받을 수 있는 능력을 제고할 필요가 있겠다.   여하튼 내 집 마련을 계획하고 있다면 적어도 2년 정도의 증명이 가능한 적정한 수입과 다운페이, 그리고 3개 정도의 크레딧 카드를 1년 정도 잘 사용해서 크레딧 향상을 준비하는 것은 매우 중요한 요소다. 가주 정부에서는 책임 있고 준비된 첫 주택구입자들에게 다운페이를 무이자로 20%까지 빌려줘서 내 집 마련이 가능하도록 2023년 초부터 드림포올이라는 프로그램을 통해 도움을 제공하게 될 것이다. 미리 대비하는 자세가 요구된다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 이야기 다운페이 무이자 융자금 크레딧카드 크레딧 사용처 크레딧 점수

2022-11-22

[부동산 투자] 주택구입과 크레딧

부동산 시장 분위기가 전반적으로 가라앉고 있다. 그동안 매물 부족으로 인해 집을 사려는 예비 바이어들이 어려움을 겪어 왔다. 이자율 인상 등으로 인해 살 사람은 줄고 집을 팔려는 사람이 늘어났다. 아직 이르기는 하지만 더는 파는 사람이 거래의 주도권을 쥘 수 있는 셀러스 마켓이 아닌 바이어 마켓으로 전환되는 상황으로 이해된다.   셀러스 마켓에서는 극심한 매물 부족으로 집을 살 준비가 되었어도 매물이 없어 집을 사지 못한다. 한 매물을 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁을 벌여 가격이 올라갔다.     리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 중 시장에 나온 매물은 작년 6월에 비해 18.7% 늘어나서 큰 폭의 증가세를 보였다. 그리고 시장에 나온 주택이 팔리는 기간도 길어졌다. 2020년 펜데믹 초기 때처럼 6월에는 계약이 취소되는 숫자가 급격히 늘어나기도 했다.     그러나 이미 많이 올라간 가격과 높은 이자율 때문에 주택 구매 여건은 여전히 좋지 않지만, 바이어가 불리한 조건으로 구매하는 현상도 점점 사라지고 있다. 그동안 부족했던 매물의 양이 빠른 속도로 많아지면서 다른 바이어와 출혈 경쟁을 해야 할 필요가 줄어든다. 대신 매물 선택 폭이 점점 늘어 바이어의 걱정이 다소 해소되고 있다. 보통 바이어 마켓은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많을 때 나타나는 현상이다.     그러나 정확히는 주택 수요와 공급뿐만 아니라 주택의 매매 가격, 경제 상황, 부동산 관련 정책, 모기지 이자율 등이 바이어에게 유리할 때를 말하므로 지금은 전환기라고 할 수 있다.     현재는 인플레이션이나 불경기 등 경제 상황도 나쁘고, 빠른 속도로 올라가는 모기지 이자율 때문에 월 페이먼트가 많아지는 것이 걱정인 상황이다. 그나마 상대적으로 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 방법도 있다. ‘크레딧’을 좋게 하는 것이다. 가장 조회수가 많은 부동산 웹사이트인  질로우(Zillow) 분석에 따르면 현재 모기지 이자율과 신용 점수의 상관관계를 조사한 결과 신용 점수(FICO)가 낮거나 신용 기록이 좋지 않은 경우에는 매월 지불해야 하는 비용이 인상된다.   예를 들어 신용점수(FICO)가 760 이상인 바이어가 5%의 이자율로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다면, 동일한 대출에 대해 620에서 640 사이의 신용 점수를 가진 사람의 이자율은 6.7% 정도의 이자율로 대출을 받게 된다. 이것은 미국 주택의 중간 가격인 35만4160달러를 기준으로 30년 동안의 모기지 유자를 받았다면, 30년 간 내야 하는 이자가 10만4000달러나 더 많아진다. 그러니 신용 점수를 높이면 모기지 융자의 비용을 한 달에 수백 달러 절약할 수 있게 된다. 바이어의 크레딧이 주택의 구매과 유지 비용에 중요한 역할을 한다.   그러므로 주택 구매을 생각하고 있다면 먼저 자신의 재정 상황, 즉 다운페이먼트와구매 시 필요한 비용을 포함한 바이어가 감당할 수 있는 금액과 부채 등을 정확히 파악하여야 한다. 그리고 신용점수가 나쁘다면 먼저 크레딧 리포트에 오류가 있는지 확인하고 정정해야 하며 가능한  많은 부채를 상환하는 등의 조처를 하여 신용 점수를 개선하기 위한 현실적인 조처를 해야 한다.   이렇게 하여 신용점수를 올리면 주택 융자 금액이 증가할 수 있어 구매력을 높이고 월 페이먼트를 낮출 수 있다.   결과적으로 크레딧 점수와 주택 소유 비율 사이에는 직접적인 상관 관계가 있다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택구입 크레딧 크레딧 점수 크레딧 리포트 바이어 마켓

2022-08-10

불이익 확인 어려워 피해 보상 쉽지 않아

신용평가 업체 에퀴팩스가 고객 수백만 명의 크레딧 점수를 부정확하게 제공〈8월 4일자 경제 1면〉한 것으로 알려지자 소비자의 혼란이 커지고 있다.     월스트리트저널(WSJ)의 3일자 보도에 따르면 에퀴팩스가JP모건 체이스, 웰스파고, 앨리 파이낸셜 등이 자동차 대출, 모기지 융자, 크레딧카드 신청 승인에 필요한 소비자 크레딧 조회 요청에 잘못된 크레딧 점수를 보냈다. 20점 이상이 더 높거나 더 낮았다. 올 3월 17일~4월 6일 사이 에퀴팩스 측에 신용 조회를 한 소비자 약 30만 명이 잘못된 크레딧 점수를 받았다는 것이다.     이 기간에 대출이나 크레딧카드를 포함한 금융 상품을 신청하지 않았다면 소비자가 부정확한 크레딧점수로 인한 불이익을 받았다는 걸 확인하는 건 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 즉, 크레딧점수 모니터링 서비스를 이용하거나 본인이 자주 크레딧점수를 확인하지 않는다면 크레딧점수 변동을 알기는 쉽지 않기 때문이다.     만약, 이 기간에 대출 등을 신청했고 금융 기관의 거부 사유가 명백하게 크레딧점수가 기준 미달이라면 피해 사실을 증명할 수 있다. 반대 경우라면 에퀴팩스 오류로 인한 손해를 입증하기는 어렵다.     전문가들은 “거절 사유가 소득 대비 부채비율(DTI)이 아니라 고용 이력이 될 수 있다”며 “대출 기관이 크레딧점수 한 요인으로만 거부하는 경우는 드물다”고 말했다.   연방거래위원회(FTC)에 따르면, 신용 대출 관련 대출기관이 신청자에게 발송하는 서한은 두 종류가 있다. 하나는 거부 통지서(adverse action notice)와 위험기반 가격책정서(risk-based pricing notice)다. 만약 신용 대출을 신청했는데 이런 서한을 받지 못했다면 에퀴팩스의 피해자가 아닐 가능성이 높다.     크레딧 점수의 오류가 의심된다면 크레딧리포트를 확인하는 것도 중요하다. 이를 확인한 뒤 크레딧점수의 변동 기록을 찾았다면 에퀴팩스 소비자 상담센터(888-378-4329)에 전화해 정정을 요구하면 된다.    김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com크레딧 오류 크레딧점수 오류 크레딧 점수 융자 크레딧카드

2022-08-07

크레딧 점수 올리고 저축 늘리며 준비

  ━   바이어를 위한 일보 후퇴전략     집값·금리 상승… 시장 과열에 피로도 증가 쉬면서 전략 점검·준비태세 확립 의미 있어 언제 다시 나설지 기준 명확해야 목적 달성   뉴욕 주 롱아일랜드에 살던 집을 최근 매각한 올리비아 하웰은 지금은 새로 집을 살 타이밍이 아니라고 생각했다. 특히 본인의 예산 내에서는 적당한 집을 찾기 힘들었다. 그는 “가격이 너무 올라 원하는 지역에서 집을 살 수 없다”며 “당장은 어렵고 열기가 좀 식으면 다시 찾아볼 것”이라고 말했다.   치솟는 가격과 오르는 이자율, 극심한 매물 부족으로 많은 바이어가 집을 살 엄두를 못 내고 있다. 지난달 전국의 주택 매물은 지난해보다 19% 급감했는데 ‘TD 뱅크’는 자체 조사 결과를 토대로 3분의 1가량 바이어가 집값이라도 내려가길 기다리겠다며 시장을 떠났다고 최근 밝혔다.   실망스러운 상황이지만 그렇다고 시장에 맞설 수는 없는 법. 차라리 한걸음 뒤로 물러나서 전략을 다시 짜고 새롭게 준비해서 다음 기회에 주택 구매에 나서는 것도 좋을 수 있다. 달궈진 시장이 식을 때까지 기다리기로 결정한 바이어를 위한 4대 전략을 소개한다.   ▶크레딧 점수 높이기   ‘TD 뱅크’의 주거용 부동산 대출 책임자인 스티브 카민스키는 “좋은 크레딧 점수를 유지하는 것은 휴식 기간에 할 수 있는 가장 중요하고 효과도 좋은 대비 전략”이라고 강조했다.   좋은 점수가 낮은 이자율로 직결되기 때문인데 ‘패니매’에 따르면 740점(300~850점 중) 이상이면 가장 좋은 모기지 이자율이 가능하다. 그렇다면 크레딧 점수 100점의 가치는 얼마나 될까. 전문가들은 대출액에 따라 다르지만 모기지 이자율 2.75%포인트라고 답했다. 즉 740점에 5% 금리로 대출을 받았다면 640점인 경우 이자율은 7.75%로 높아진다는 뜻이다.   ‘앨라이’ 뱅크의 린지 벨 수석 재정 전략가는 “대부분 모기지는 최소한 620점 이상을 요구한다”며 “이보다 점수가 높으면 다양한 대출 옵션이 가능하고 이는 곧 낮은 이자율이 가능하다는 의미”라고 강조했다.   크레딧 점수를 높이기 위해서는 크레딧 카드를 사용해 소액을 결제하고 빠르게 갚는 게 가장 좋은 방법이다. 각종 페이먼트 히스토리는 크레딧 점수에서 35%의 비중을 차지하기 때문에 어떤 연체 기록도 남기지 않는 것이 중요하다. 또 이 기간에 새로운 카드를 만들거나 새 차 융자를 받는 것도 피해야 한다.   ▶다운페이 저축액 늘리기   쉬는 기간에 저축액을 늘리는 것도 필요하다. 벨 전략가는 “모기지 타입에 따라 요구되는 다운페이가 다르지만 변하지 않는 진실은 더 많이 다운페이하면 더 좋다는 것”이라며 “다운페이 금액이 많을수록 월 페이먼트를 낮추고, 이자율도 좋게 하며, 수수료 부담도 줄어들고 클로징 비용도 감소한다”고 설명했다.   그렇다고 다운페이가 무조건 당장 바이어 지갑에서 나와야 하는 것은 아니다. 벨 전략가는 눈에 보이는 돈 이외의 방법도 찾아보라고 조언했다. 그는 “다양한 다운페이 보조 프로그램과 은퇴 펀드 활용도 생각해볼 수 있다”며 “첫 주택 구매자라면 다른 페널티 없이 트래디셔널 IRA(개인은퇴계좌)에서 1만 달러까지 인출해서 쓸 수 있다”고 말했다.   첫 주택 구매자가 아니면 로스(Roth) IRA를 활용할 수 있는데 직장인 은퇴연금인 401(k)는 조건이 복잡하기 때문에 만약 이를 이용한다면 재정전문가의 조언을 들어야 한다. 다운페이 보조 프로그램은 주 정부의 주택 관련 기관이나 로컬 모기지 전문가 등을 통해서 정보를 얻을 수 있다.   ▶모기지 이자율 고정하기   최근 수주에 걸쳐 모기지 이자율은 꾸준히 오르고 있다. 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율을 기준으로 연초 3.11%에서 최근 5.11%까지 상승했다. 전국 기준 중간값 주택 매물을 기준으로 모기지 월 페이먼트 부담이 1731달러에서 2201달러로 늘었다.   전문가들은 모기지 이자율 추가 상승이 이어질 것으로 보고 있다. 인플레이션이 심화하면서 연방준비제도(연준)가 통화정책 긴축기조를 강화하고 있어 각종 대출과 모기지에 드는 비용까지 상승하는 중이다.   주택 모기지 업체 ‘키뱅크’의 데일 베이커 대표는 “가까운 시일 안에 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어지는 일은 없을 것”이라며 “최근 몇 달씩 그랬던 것처럼 금리는 더 오를 전망이고 오직 기대할 수 있는 건 상승 속도가 다소 늦춰지는 정도”라고 예측했다.   이는 휴식 기간을 가진 뒤 다시 바이어로 나서면 지금보다 더 높은 이자율을 받아들여야 한다는 의미다. 이런 피해를 줄일 수 있는 방법이 모기지 이자율 락인이고 단기간 내 내 집 마련을 재추진할 계획이면 적극적으로 검토해야 한다.   통상 30~60일, 최장 90일 동안 현재 약정한 모기지 이자율을 보장받을 수 있는 옵션이다. 일부 모기지 업체는 수수료 없이 락인 서비스를 제공하기도 하고, 어떤 업체는 최장 6개월까지 고정 기간을 인정해주지만 다른 조건들이 손해는 없는지 잘 확인해야 한다.   ▶상시 대비 태세 갖추기   어쩌면 처음 결정했어야 할 부분이지만 중요한 것은 기다리기로 했다면 과연 언제 다시 주택시장에 바이어로서 ‘참전’할 것이냐는 점이다.   만약 최초에 다운페이를 기준으로 삼았다면 은행 계좌를 중심으로 얼마나 돈을 모았는지에 대해 본인만의 목표가 있어야 한다. 만약 집의 가격이 내려가면 다시 참여하겠다고 생각했다면 과연 몇 퍼센트가 낮아져야 주택을 구매하는 게 가능할지도 미리 정해둬야 한다.   개인재정 자문사인 ‘머니 위드 매기’의 매기 고메즈 설립자 겸 공인재정플래너(CFP)는 “주택시장을 떠나 잠시 쉬기로 했다면 얼마나 기다릴 것인지를 정해두는 게 중요하다”며 “정확한 기준과 계획이 있어야 감정적으로 집을 사는 실수를 범하지 않을 것”이라고 말했다.   만약 원하는 지역이나 특정한 주택의 조건이 있다면 본인이 찾는 구체적인 부분들을 관련 웹사이트에서 알람으로 설정해두고 에이전트에게도 알려 나타나면 연락을 달라고 당부해둬야 한다. 그렇게 가격 측면의 조건이나 지역적인 조건이 부합하는 것이 나타났다면 가능한 한 빨리 움직이는 것이 유리하다.   당장 직접 확인하거나 버추얼 투어 등에 나서고 모기지 사전승인이 준비될 수 있도록 해야 한다. 벨 재정 전략가는 “언제든지 나설 수 있는 준비태세가 핵심”이라며 “쉬더라도 최종 목표를 위해 모든 준비를 해두는 것이 최선의 방법임을 명심해야 한다”고 강조했다.   류정일 기자크레딧 점수 모기지 이자율 크레딧 점수 다운페이 저축액

2022-04-27

[파산법] 파산에 대한 대표적 오해들

1. 파산은 크레딧 리포트에 평생 오르나요?   아니다. 파산은 채무를 탕감해줌으로 재기를 도와주는 방법이지만 채무가 탕감됐다고 크레딧 리포트가 바로 깨끗해지는 것은 아니다. 즉, 채무가 네거티브에서 제로 밸런스가 됐다고 바로 크레딧 점수가 오르는 것은 아니다. 파산은 공공 기록(Public record)으로 크레딧 리포트에 챕터 7은 10년, 챕터 13은 7년까지 오르지만 이 기간에 크레딧 점수를 올릴 수 없다는 말은 아니다. 파산 공공 기록과는 별개로 크레딧 점수는 신용 기록으로 오르는 것이므로 파산 이후에도 크레딧을 쌓으면 크레딧 점수는 향상된다.   2. 높은 크레딧 점수가 파산에 도움이 될까요?   아니다. 파산하기 전 연체 기록이 없는 깨끗한 신용 기록과 높은 신용 점수도 파산으로 부정적인 영향을 받는다. 물론 대부분 파산 신청자의 크레딧은 이미 나빠져서 파산으로 더 나빠지는 경우는 흔치 않다. 하지만 깨끗한 신용 기록과 높은 신용 점수를 가진 이가 부득이하게 파산하면 최소 100~200점까지 크레딧 점수가 떨어진다. 또한 과거에 아무리 신용 기록이 좋았더라도 파산 기록으로 인해 크레딧 카드 발급이 어려울 수 있다.   3. 파산 기록이 크레딧 리포트에 남는 7~10년 동안 신용 회복이 불가능한가요?   아니다. 파산은 단기적으로 신용 점수를 떨어뜨리지만, 파산 후 신용을 쌓으면 충분히 회복이 가능하다. 대부분 채권자(보통 은행)는 융자 심사에 있어 최근 1~2년 신용 기록에 큰 비중을 두므로 7~10년 후까지 파산 기록이 없어지기를 기다리기보다는 파산 직후부터 바로 신용 회복을 시작하는 게 좋다. 파산 후 신용을 회복하는 방법에는 첫째, 담보 또는 무담보 크레딧 카드(Secured/unsecured credit cards) 신청, 둘째, 가족이나 지인 카드에 추가사용자(Authorized user) 신청, 셋째, 이자율이 높지만 자동차 융자 신청해서 제때 잘 갚는 방법으로 신용 점수를 올릴 수 있다.   4. 모든 파산이 신용 기록에 같은 영향을 주나요?   아니다. 채권자는 빚을 100% 탕감받는 챕터 7 파산보다 챕터 13 파산을 선호하는 경향이 있다. 챕터 13 파산은 채무를 3~5년에 걸쳐 상환해야 하기 때문에 가능한 한 채무를 갚기 위해 노력하고 있음을 보여준다. 따라서 챕터 13은 더 빠른 신용 회복이 가능하지만 매달 채무 상환이 가능한 인컴을 증명해야 하므로 자격 조건이 까다롭다.   다시 강조하지만, 파산 후 신용을 향상시킬 수 있으니 포기하지 말고 위에 제시한 방법으로 신용 기록을 쌓으면 2년 이내에 700점대 신용 점수가 충분히 가능하다.   ▶문의: (213)283-9757   켈리 장 변호사파산법 파산 대표 파산 기록 신용 기록 크레딧 점수

2022-03-22

BNPL<할부구매>도 크레딧 점수 반영

3대 신용평가사들이 금융 소비자의 외상 구매 이력을 개인 크레딧 리포트에 반영하기 시작했다.   에퀴팩스는 지난달 28일부터 페이팔의 ‘페이 인 포’ 이용 내역을 따져 크레딧 점수 산정에 이용하고 있다.     엑스페리언은 올봄부터 시작할 예정이고, 트랜스유니언도 준비 과정을 통해 올해 안에 크레딧 점수 산정에 할부 구매를 반영할 계획이다.   페이 인 포, 클라나, 애프터페이 등은 ‘바이 나우 페이 레이터(buy-now-pay-later)’, 축약해서 BNPL 서비스 업체들로 소비자는 당장 큰 돈이나 수수료 부담 없이 이들 업체를 통해 쇼핑하고 무이자 할부로 나눠서 갚으면 된다.   신용평가 과정에서 전통적인 거래 방식이 아닌 관계로 그동안은 개인 크레딧 리포트에 반영되지 못했지만 지난해 해당 시장 규모가 550억 달러로 커지면서 신용평가사들도 나선 것이다.   에퀴팩스의 마크 루버 최고상품책임자(CPO)는 “금융 소비자의 정확한 신용도를 나타내기 위해 개인이 누리거나 책임질 부분을 반영하겠다는 차원에서 이뤄진 결정”이라고 설명했다.   소비자에게는 양날의 검이 될 것이란 전망으로 잘 갚아나가면 크레딧 점수에 긍정적이겠지만 반대라면 점수 하락을 피하기 힘들다.   한편 BNPL 서비스는 개인 소비자에게는 무이자 할부 서비스를 제공하지만 가맹점으로부터 거래액의 2.5~4%를 수수료로 받는다.   가맹점 입장에서는 크레딧 카드 등이 부족한 젊은 세대를 단골로 끌어들이기 위해 기꺼이 수수료를 투자하는 것으로 아마존, 세포라, 프라이스라인 등의 대기업도 속속 참여하고 있다. 류정일 기자할부구매 크레딧 크레딧 점수 개인 크레딧 크레딧 카드

2022-03-02

평균 크레딧 점수 VA 718점 ,MD 713점

워싱턴 지역 주민의 평균 FICO 크레딧 점수가 전국 평균을 웃도는 것으로 나타났다.   3대 크레딧 리포팅 기관 중 한 곳인 익스페리안의 최근 발표에 따르면 버지니아 주민의 평균 크레딧 점수는 718점, 메릴랜드는 713점으로 전국 평균 711점보다 높았다.   FICO 크레딧 점수는 개인의 채무상환능력을 300-850점 사이로 계량한 지수로, 700점 이상의 점수는 주택과 차량 등의 구입시, 혹은 크레딧 카드 사용시 비교적 양호한 이자율로 융자를 얻을 수 있는 수준으로 받아들여지고 있다.   750점 이상일 경우 대체로 프라임 이자율을 받을 수 있으며 700점을 넘더라도 비교적 양호한 이자율을 적용받을 수 있다.   평균 크레딧 점수는 지난 2008년을 전후한 금융위기와 주택 서브프라임모기지 사태 등으로 한때 주춤했으나 2011년 이후 회복기를 거치며 매년 소폭 상승해 2017년 10월 조사에서 최초로 700점을 넘어서고 현재에도 상승세를 이어가고 있다.   FICO는 반년주기로 3대 크레딧리포팅기관으로부터 소비자 2억명의 크레딧 히스토리를 넘겨받아 이중 1천만명 소비자를 대상으로 크레딧 점수를 샘플링 조사한다.   이 조사에서는 인종 혹은 출신 국적별 조사는 하지 않지만, 전문가들은 대체로 소수계와 이민자 그룹은 평균보다 2-30점 정도 낮다고 밝혔다.   크레딧 점수는 크레딧 역사가 오래될수록 점수가 가중되고 그렇지 않을 경우 점수 삭감폭이 가파르다. 18-29세의 경우 평균점수가 659점이지만 40-49세는 690점, 60세 이상은 747점으로 상당한 격차가 나타난다.   크레딧 쌓은 기간이 오래될수록 점수가 높기 때문에, 이 기간이 짧은 이민 1세 그룹은 상대적으로 불리할 수밖에 없다.   또한 크레딧 기간이 짧은 소비자일수록 페이먼트를 제때 내지 않을 경우 더 혹독하게 크레딧 점수를 차감하기에 상당한 주의가 필요하다.   과거에는 750점 이상을 이상적인 점수로 여겼으나 요즘엔 그 기준이 800점 이상으로 올라가는 추세다.   대체로 지난 2009-2013년 주택 융자 승인 평균점수는 745점이었으나 2020년말에는 720점 수준으로 낮아졌다.   주택 위기 이후 융자렌더가 크레딧 심사를 까다롭게 하면서 평균점수가 높았으나 이후 융자 디폴트 비율이 현저히 낮아지면서 크레딧 점수가 낮아진 것이다.     김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com크레딧 점수 크레딧 점수 크레딧 기간 fico 크레딧

2021-11-22

[부동산 스토리] 크레딧 교정

얼마 전 잘못된 크레딧 교정이 얼마나 위험한 결과를 초래하는지를 알리는 홍보 책자를 읽었는데 그 내용의 시작은 이렇다.     2019년, 메릴랜드 주에 사는 로널드 토마스라는 사람은 인터넷에서 눈이 번쩍 떠지는 광고를 보게 된다.  나쁜 크레딧 기록을 좋게 회복되게 해 주겠다는 광고였던 것이다.     재정적으로 절망스러운 때였기에 두려움 가운데에서도 지푸라기라도 잡고 싶은 심정으로 도움이 필요한 상황이었고 워낙 가진 빚이 많아 채무자로부터 빚 독촉에 시달리기 있었던 터라 누군가의 도움이 절실했던 상황임을 짐작해 볼 수가 있겠다.   더욱이 그에게는 갓 태어난 아기의 아빠로서 생활비도 더 많이 늘어나고 해서 좀 더 나은 직장을 찾던 차에 현재 다니던 직장까지 그만둠으로써 16개월 동안 직업을 못 구했다고 한다. 그럴 즈음에 빚이 눈덩이처럼 불어나 체납금과 변호사 비용, 이자까지 더 해져 4만 달러 넘게 불어났다는 것이다.   이런 어려움 속에서 자신의 어려움을 해결해줄 눈에 차는 광고 하나를 보고 10번이나 전화를 해보고 또 해보았다고 한다. 워낙 고통의 터널을 지나고 있던 터라 빚만 빨리 해결된다면 좋겠다는 생각을 갖게 됐고 크레딧 교정 회사는 먼저 2500달러를 내라고 했다는 것입니다. 이상도 하고 해서 따져보려 했지만 만약 의심이 간다면 FTC(federal Trade Commission)에 전화해서 알아보라고 안심시켜주었다는 것이다.   요즘, 빚의 늪에서 빠져나오려고 안간힘을 쓰는 사람들을 상대로 하는 기업 파렴치한 비즈니스를 통해 호황을 누리는 기업들이 있으며 이러한 사업에 대한 잠재력은 엄청나게 향상되고 있다고 한다.   소비자 신용에 대한 국립 재단의 조사에 따르면 약 1800만 미국 가구들이 부채 처리에 있어서 어떠한 양식으로든지 도움이 필요로 하는 것으로 나타났다고 한다.     많은 기관이 신용이나 빚에 대한 상담은 합법적이지만, 고친다거나 신용 기록을 바꾼다는 것은 불법임을 알아야겠다.     부채 문제를 안고 있는 소비자들에게 도움을 제공하는 것은 아무런 잘못이 없겠지만 그렇게 할 수 없음에도 신용을 신속히 고칠 수 있다고 보장하는 회사들이 문제인 것이다.   3대 신용보고 기관 중 하나인 에퀴팩스(Equifax)에 따르면 간단하게 흠집 없는 신용 기록으로 만들 수 있다는 인식이 가도록 암시하는 광고를 내는 것은 불법이라고 말하고 있다. 누구도 크레딧을 교정했기 때문에 크레딧 점수가 올라갈 것이라고 보장할 수가 없다. 왜냐면, 잘못된 기록을 지우는 것이 오히려 점수를 떨어트릴 수도 있는 경우도 있기 때문이다.     잘못된 기록을 지울 수 있는 경우는 은행의 실수가 인정된 연체기록과 같은 내용증명을 서류로 보관하고 있는 경우나 유사한 이름의 혼선으로 타인의 기록이 잘못 기재된 경우라면은 신속히 기록을 정정할 수가 있겠다. 잘못된 기록이 지워졌다고 해서 크레딧 점수가 바로 올라가는 것도 아니다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 크레딧 교정 크레딧 교정 크레딧 기록 크레딧 점수

2021-11-17

[부동산 가이드] 내집 마련 계획

 부동산 업계에서 11월과 12월은 보통 비수기로 통한다. 매물도 줄고 거래도 줄기 마련이다.     물론 지난해는 예외였다. 지난해 이맘때쯤 팬데믹임에도 불구하고 비수기 없이 바빴다. 그럼에도 불구하고 거의 모든 부동산 에이전트들은 11~12월 연휴 기간 바쁜 와중에도 짬을 내서 내년을 위한 비즈니스 계획을 세운다.     내년 비즈니스 목표를 세우고 이를 실현하기 위해 어떤 시장을 개척할 것인지 어떤 테크놀러지를 구매하고 배워서 사용할지 구체적으로 마케팅 계획을 세운다.     내 집 마련 계획도 마찬가지이다. 대개 우기가 끝나는 2월 말부터 집 쇼핑을 나선다. 내년 내 집 마련을 생각하고 있다면 지금부터 미리 계획하고 준비하길 조언한다.   우선 재정 준비가 필요하다. 부동산 구입은 내 생애에 3~4번 있을 큰 이벤트이고 많은 재정과 시간 및 에너지가 투입된다. 준비 없이 달려들었다가는 금전적인 손해뿐 아니라 시간 낭비가 될 수 있다.     일단 월 소득과 가진 자산을 분석한다. 자칫 주택을 소유함으로 지불해야 할 비용들을 간과할 수 있다. 집 소유로 인해 들어가는 모기지 페이먼트, 재산세, 보험, 유틸리티 비용 등을 산정해서 주택 가격대를 결정한다. 또한 다운 페이먼트 금액 정도를 결정하고 미리 준비한다.     한편 주택을 구매할 때 내게 되는 비용을 준비한다. 보통 에스크로 클로징 비용이라고 하는데, 융자를 얻기 위해 드는 비용, 타이틀 보험, 에스크로 진행 비용 등 그 금액이 만만치 않다. 별도로 이 재정도 준비해야 계약 후 에스크로 진행을 순조롭게 할 수 있다.   둘째, 융자를 얻기 위해 크레딧 점수 확인 및 크레딧 관리를 해야 한다. 좋은 주택을 골라서 융자를 시작했는데 나도 모르는 나쁜 크레딧 내용이 있을 수 있다. 내년에 주택 구매를 계획하고 있다면 먼저 크레딧을 조회하여 크레딧 내용상에 문제가 없는지 확인을 한다. 또한, 크레딧 점수가 낮다면 어떻게 올릴 수 있는지 융자 에이전트와 상의하여 크레딧 점수를 올린다.   셋째, 지역 선택을 위해 미리 지역을 비교한다. 인터넷상으로 검색했더라도 직접 나가서 확인하고 비교를 해야 한다. 요즘 사진 기술이 발달하여서 사진과 실제 집 상태와 다를 수 있고 주택이 들어서 있는 위치와 이웃을 봐야 한다. 오픈 하우스나 에이전트의 도움으로 방문해 집을 본다. 매물 비교를 위해서는 나의 필요와 우선순위를 먼저 염두에 두고 내가 꼭 필요한 것인지를 판단하면서 쇼핑을 해야 한다. 특히 주택의 한 부분만 보고 마음에 들어 주택을 사기보다는 부동산 전문가의 의견을 참조하여 종합적인 면을 고려하여 판단한다. 또한 학군, 편의 시설, 혐오 시설 등도 확인한다.     마지막으로 주택 시장의 흐름을 파악한다. 즉 정확한 지역별, 계절별 시장 흐름을 파악해야 거래할 때 유리해진다. 부동산 전문가와 상의해서 현장 상황을 파악하면서 주택 구매에 나서길 조언한다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 내집 계획 크레딧 내용상 비즈니스 계획 크레딧 점수

2021-11-10

뱅크오브호프 디지털뱅킹 강화…신용 점수 확인 기능 추가

뱅크오브호프가 온라인·모바일 크레딧 점수 확인 서비스를 추가하며 디지털뱅킹 서비스 강화에 나섰다.   은행 측은 2일 고객들의 크레딧 관리를 돕기 위해 디지털 뱅킹에 ‘크레딧 점수 확인 기능’을 더했다.     온라인과 모바일 앱으로 로그인하면, 본인의 크레딧 점수 및 크레딧 기록, 변동 사항 등을 쉽고 빠르게 확인할 수 있다고 밝혔다.     크레딧 점수 확인 기능을 이용한 크레딧 조회는 크레딧 점수에 전혀 영향을 주지 않아서 고객이 원하면 수시로 체크할 수 있다는 장점이 있다.   또 크레딧 기록 내역 및 이용 결과 등 신용 상태를 파악할 수 있는 분석 자료와 크레딧 점수에 영향을 줄 수 있는 변동 사항 발생 시 알림 기능 설정 등을 활용하면 보다 나은 크레딧 관리를 할 수 있다고 덧붙였다.   페니 이 디지털 뱅킹 부행장은 “크레딧 점수 확인 서비스는 온라인과 모바일 앱 접속으로 쉽게 사용할 수 있어서 고객들은 효율적으로 크레딧 관리가 가능할 것”이라고 말했다.   은행 측은 이미 온라인 전자 명세서, 모바일 체크 디파짓 등 기본적인 디지털 뱅킹 서비스를 제공하고 있다.   ‘젤’(Zelle).‘디지털 지갑’(Digital Wallet) 서비스와 데빗카드 관리 서비스인 '카드 발렛(CArd Valet)'을 제공하고 있다.     이외에도 정기예금(CD)과 머니마켓 계좌의 경우, 지점을 방문하지 않아도 온라인 개설이 가능하다.       진성철 기자디지털뱅킹 뱅크 디지털뱅킹 강화 디지털뱅킹 서비스 크레딧 점수

2021-11-02

“크레딧점수 손쉽게 확인하세요”

뱅크오브호프(행장 케빈 김) 고객들은 온라인·모바일 뱅킹으로 본인의 크레딧 점수를 손쉽게 확인할 수 있게 됐다.     뱅크오브호프는 2일 "고객들의 신용 관리를 돕기 위해 디지털 뱅킹에 '크레딧 점수 확인 기능'을 새롭게 추가했다"고 밝혔다. 고객들은 온라인·모바일 뱅킹에 로그인만 하면 본인의 크레딧 점수와 기록, 변동사항들을 무료로 쉽고 빠르게 확인할 수 있다.     특히 디지털 뱅킹으로 크레딧 점수를 확인하면 여러 번 신용도를 확인해도 본인의 점수에 전혀 영향을 주지 않는 장점이 있다. 여타 크레딧 서비스 업체를 이용할 때와 다른 점이다.     크레딧 점수 뿐 아니라 기록 내역과 결과 등 신용 상태에 관해 설명하는 분석자료도 확인할 수 있다. 크레딧 점수에 영향을 줄 수 있는 변동 사항이 발생하면 이를 알려주는 기능도 이용할 수 있다.     페니 이 뱅크오브호프 디지털 뱅킹 부서 부행장은 "뱅크오브호프 디지털 뱅킹의 '크레딧 점수 확인 서비스'는 기존 온라인·모바일 뱅킹과 원활하게 통합되는 혁신적인 크레딧 모니터링 솔루션"이라며 "많은 고객들이 이번 서비스를 통해 효과적으로 신용관리를 할 수 있기를 기대한다"고 말했다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com크레딧점수 확인 디지털 뱅킹 모바일 뱅킹 크레딧 점수

2021-11-02

모기지 융자 승인 여부 '28/36 룰'이 기본

부채 비율 낮추고 크레딧 점수 올려야 연방정부 프로그램은 기준 다소 유연 30일 다운페이 보조 소개 세미나 열려 집값이 과도하게 오르고 경쟁이 치열해지면서 일부 바이어는 시장 분위기에 쫓겨 감당하지 못할 주택을 구매하고 후회하는 경우까지 생기고 있다. 바이어가 얼마짜리 집을 구매할 수 있는지 여부는 본인이 받을 수 있는 모기지의 형태와 대출액에 따라 달라진다.   전문가들은 바이어가 재정적으로 편안한 상태를 유지하면서 모기지를 이용하고 동시에 집에 드는 비용까지 고려해서 여유가 확보돼야 한다고 조언한다. 특히 첫 주택 구매자는 과거에 집을 소유해본 경험이 없기 때문에 첫 단추부터 객관적으로 잘 꿰어야 한다.   ▶중요한 선택   1970년대 금성사(현 LG전자)의 광고 카피 중 유명했던 것이 “순간의 선택이 10년을 좌우합니다”였다. 컬러텔레비전 광고에 쓰였던 문구인데 주택에 비유하면 ‘순간의 선택이 길게는 30년을 좌우한다’는 것이다.   30년 모기지를 매달 갚으며 집에 드는 각종 비용까지 감당해야 하기 때문이다. 당장은 집을 산다는 급한 마음에 모기지만 생각하기 쉽지만 사실 고려해야 할 요소가 많다.   당장 모기지 원금과 이자 그리고 대출 기간이 있고 이를 위해 필요한 본인의 월수입과 연봉도 생각해야 한다. 매달 나가는 비용으로 크레딧 카드 이용액, 학자금 대출금, 자동차 페이먼트, 자녀 양육비용 등도 있다. 또 렌트로 살 때는 필요 없었던 재산세와 콘도인 경우 HOA도 빼놓을 수 없다.   ▶‘28/36 룰’   모기지 렌더는 바이어를 평가할 때 ‘28/36 룰’을 적용해 대출을 내줄지 말지를 결정한다.   핵심은 세전 수입을 기준으로 주택 관련 비용과 전체 부채가 각각 28%와 36%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 여기서 주택 관련 비용에는 모기지 원리금 상환액과 재산세, 모기지 보험료가 포함된다. 또 전체 부채에는 앞서 말한 주택 관련 비용을 비롯해 크레딧 카드, 오토론, 개인 대출, 학자금 대출 등 향후 적어도 10개월 이상에 걸쳐 갚아야 할 모든 것이 포함된다.   예를 들어 세전 월급이 5000달러라면 28% 룰에 따라 모기지와 재산세, 모기지 보험료가 1400달러를 넘으면 안 된다는 의미다. 또 36% 룰에 따라 기타 부채가 추가로 400달러를 넘어서는 안 되는 상황이다.   ▶알아둘 개념들   크레딧 점수는 개인 신용도를 3 자릿수 점수로 환산한 것이다. 점수가 높으면 모기지 이자율이 낮아지고 점수가 낮으면 이자율이 올라간다. 바이어를 포함한 어떤 소비자라도 트랜스유니언, 에퀴팩스, 엑스페리언 등 3대 크레딧 평가사 등을 통해 1년에 한 차례 본인의 무료 리포트를 받아볼 수 있다.   소득대비부채(DTI) 비율은 얼마를 벌고, 얼마의 빚이 있는지 보여주는 지표다. 매달 세전 소득을 기준으로 하고 이에 대한 부채가 몇 퍼센트인지 따지는 식이다. 모기지 렌더는 DTI 비율을 기준으로 대출 여부와 대출액을 결정하기 때문에 중요하다. 많은 렌더가 DTI 비율 43%를 넘는 신청자는 받아주지 않는다. 최상은 앞서 말한 36% 아래로 더 나은 이자율 혜택을 누릴 수 있다.   다운페이는 일반 모기지의 경우 최소 집값의 3%부터 내는 것이 일반적이다. 연방 정부 모기지 프로그램 등은 제로(0) 다운페이도 가능하지만 가장 이상적인 수준은 집값의 20%를 내는 것이다. 20% 이상이면 모기지 보험에 가입할 필요도 없다. 만약 이보다 더 많은 다운페이를 하면 담보인정비율(LTV)을 낮춰 모기지 이자율을 낮출 수 있고 이후 내는 월 상환액 부담도 줄일 수 있다.   ▶가능성 높이기   미리 점찍어둔 동네의 마음에 드는 집이 있는데 앞서 소개한 내용 때문에 어려움이 있다면 이 문제를 해결할 몇 가지 옵션이 있다. 일부는 긴 시간이 걸리는 것이지만 어떤 것은 즉각 모기지 신청에 영향을 미치기도 한다.   첫째는 DTI 비율 낮추기다. 실질적인 방법은 소득을 늘리거나 부채를 줄이는 것이다. 당장 모기지 렌더에게 보여주기도 좋지만 사실 바이어 본인에게 더 이득인 조치다. DTI 비율이 상승한다는 것은 집을 소유하고 살아가면서 생길 수 있는 비상 문제 등을 해결하는데도 실질적인 도움이 된다는 의미다.   둘째는 크레딧 점수 올리기다. 시간은 다소 걸리지만 모기지 이자율을 낮추는 효과는 확실하다. 방법은 크레딧 카드를 매달 꾸준히 잘 갚고 밸런스를 줄이는 것으로 이렇게 되면 DTI 비율도 동시에 좋아진다.   셋째는 연방 정부 모기지 프로그램을 활용하는 것이다. 주택청(FHA), 보훈청(VA), 농무부(USDA) 등이 대표적으로 시중 모기지보다 자격 요건이 유연하다. 이중 FHA론은 ‘28/36 룰’이 아니고 대부분 신청자에게 ‘31/43 룰’을 적용하고 크레딧 점수도 500점 이상이면 돼 첫 주택 구매자에 적합하다.   ▶다운페이 늘리기   매달 적지 않은 모기지 보험료 부담을 피하려면 집값의 최소 20% 이상을 다운페이해야 한다. 앞서 언급한 내 집 마련의 가능성을 높이는 준비 이외에 다운페이 늘리기는 가장 확실한 방법이다.   월급 빼고 다 오르는 고물가 시대에 거액의 다운페이를 모으기는 쉽지 않은 도전이다. 미리 해둔 저축액이 없거나, 물려받을 재산이 없거나, 단숨에 큰돈이 생길 일이 없다면 살펴볼 곳은 정부 지원금이다. 특히 주 정부와 로컬 정부 등은 주택 마련을 원하는 주민들을 위해 다운페이할 보조금을 지원하는 활동을 꾸준히 펼치고 있다.   이에 중앙일보는 한인 비영리단체 샬롬센터와 공동으로 오는 30일(토)에 ‘제15회 주택융자 세미나’를 개최한다. 오전 10시부터 2시간 동안 열리는 이 날 세미나는 중앙일보 유튜브와 페이스북으로 생방송 되며 시 정부 보조금 최대 9만 달러, 카운티 보조금 최대 8만5000달러를 받을 수 있는 노하우를 알려준다.   무료 세미나로 이메일(promo.koreadaily@gmail.com)로 사전 접수하면 세미나 자료도 제공한다.   류정일 기자모기 융자 모기지 이자율 크레딧 점수 주택 구매자 부동산

2021-10-27

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